Immobilieneigentümer sind von der Abgeltungsteuer nicht betroffen.

Und auch sonst haben Immobilienbesitzer gut Lachen. Die Regeln für selbst genutzte und vermietete Gebäude sowie Immobilienfonds.

Eine gute Nachricht – denn die neue Pauschalsteuer bereitet privaten Geldanlegern derzeit einiges Kopfzerbrechen. Ab dem kommenden Jahr nämlich sichert sich der Fiskus automatisch ein Viertel aller Gewinne aus dem Verkauf von Aktien, Fonds oder Zertifikaten. Dasselbe gilt für alle anfallenden Dividenden und Zinsen aus Spareinlagen, Festgeld und Bausparguthaben: Auch sie werden pauschal mit 25 Prozent besteuert, sofern sie die Freibeträge von 801 Euro für Ledige und 1602 Euro für Verheiratete übersteigen. Eine fundamentale Änderung, auf die sich Anleger einstellen müssen: Bislang waren Veräußerungsgewinne etwa bei Aktienanlagen steuerfrei, wenn die sogenannte Spekulationsfrist eingehalten und die Papiere erst zwölf Monate nach dem Erwerb wieder verkauft wurden.

Spekulationsfrist bleibt bestehen

Während die Spekulationsfrist für Geldanleger wegfällt, bleibt sie für Immobilieneigentümer weiterhin gültig. Nach wie vor bedeutet dies: Bei vermieteten Häusern und Wohnungen bleibt der Gewinn aus dem Verkauf einer solchen Immobilie erst nach einer Frist von zehn Jahren steuerfrei. Wer seine vier Wände selbst bewohnt, kann einen möglichen Verkaufsgewinn schon nach zwei Jahren komplett selbst einstreichen.

Im Detail unterscheiden sich die heutigen und künftigen Steuerregeln für vermietete und selbst genutzte Wohnungen und Häuser sowie für offene und geschlossene Immobilienfonds erheblich.

Mietwohnungen – persönlicher Steuersatz statt Pauschalsteuer

Wer eine Mietwohnung mehr als zehn Jahre besessen hat, darf das Investment verkaufen und einen Wertzuwachs steuerfrei einstreichen. Doch auch diese Medaille hat zwei Seiten. Dass sich für Immobilieneigentümer nichts ändert, heißt auch: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden weiterhin mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.

Das ärgert Anne Bartels: Seitdem ihre Kinder ausgezogen sind, vermietet sie regelmäßig ein möbliertes Zimmer. „Bei meinem Einkommensteuersatz würde ich mit einer 25-Prozent-Pauschale deutlich besser fahren“, sagt sie. „Die alte Regelung ist tatsächlich für viele nachteilig“, bestätigt Immobilienexperte Eric Reißig von der Quelle Bausparkasse. Mit anderen Worten: Immobilieneigentum schützt zwar vor der Abgeltungsteuer, nicht aber vor dem Fiskus. Wer Ersparnisse in eine vermietete Eigentumswohnung steckt, nur um dem Finanzamt ein Schnippchen zu schlagen, wäre also einmal mehr schlecht beraten.

Ausgaben absetzen

Ganz verzichten auf Steuerbonbons müssen Vermieter indes nicht – auch wenn sich die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten in den zurückliegenden Jahren zunehmend verschlechtert haben. Wer Vermieter ist, muss seine Einnahmen zwar versteuern, kann aber im Gegenzug auch seine Ausgaben steuerlich absetzen. Das gilt zuallererst für die Kreditzinsen, die Jahr für Jahr in voller Höhe vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden. Außerdem kann ein Vermieter seine Investitionen ins Gebäude abschreiben: Absetzung für Abnutzung (AfA) heißt das im Steuerdeutsch. Seit dem 1. Januar 2006 macht es dabei keinen Unterschied mehr, ob man einen Neu- oder Altbau erworben hat. Grundsätzlich gilt: 50 Jahre lang werden jährlich zwei Prozent der Anschaffungskosten für das Gebäude – ohne Grundstückskosten – in der Steuererklärung als Aufwand anerkannt. Mit einer Ausnahme: Bei Häusern, die vor 1925 gebaut wurden, erhöht sich der jährliche Abschreibungssatz auf 2,5 Prozent.

Auf die Ausgabenseite gehören selbstverständlich auch alle Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungskosten. Sie darf ein Vermieter in voller Höhe im selben Jahr als „Werbungskosten“ absetzen. Das gilt allerdings nur für Arbeiten, die dem Erhalt des Gebäudes dienen. Was darüber hinaus geht, stuft das Finanzamt gern als „anschaffungsnahe Aufwendungen“ ein – mit erheblichen steuerlichen Auswirkungen. Umfassende und damit Wert erhöhende Ausgaben nämlich müssen wie die Anschaffungskosten über viele Jahre lang abgeschrieben werden: bei kleineren Maßnahmen im Zeitraum von zwei bis fünf Jahren, im schlimmsten Fall aber über 50 Jahre mit zwei Prozent jährlich

Denkmalgeschützte Objekte – die letzte Steueroase

Die Denkmalimmobilie ist die letzte Zufluchtstätte für Steuersparer: Der Fiskus nämlich beteiligt sich in erheblichem Maße an den Modernisierungskosten für kulturell besonders wertvolle Gebäude. Im Klartext: Kapitalanleger, die ihr Denkmal nicht selbst bewohnen, können ihre Sanierungskosten acht Jahre lang mit jährlich neun und weitere vier Jahre lang mit sieben Prozent steuerlich geltend machen. Für die reinen Anschaffungskosten gibt es zusätzlich die AfA von zwei Prozent – oder sogar 2,5 Prozent jährlich bei Gebäuden, die vor 1925 errichtet wurden.

Und sogar Eigennutzer profitieren: Sie können zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Kosten beim Finanzamt geltend machen. Doch Achtung: Wird die Immobilie zu teuer eingekauft, nützt selbst die höchste Abschreibung nichts.

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen eine Denkmalimmobilie zu erwerben, dann Handeln Sie noch in diesem Jahr! Die Werbungskosten können Sie dann bereits in 2009 geltend machen.

Zudem sind die Darlehenszinsen unter 5% gefallen. Zusätzlich können meine Kunden das KfW Förderprogramm in Anspruch nehmen. Bis zu 50.000,-€ mit 2,55% Zinsen.

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Eigenheime und Eigentumswohnungen – kaum Steuergeschenke

Ob frei stehendes Haus oder Eigentumswohnung: Wer sein Erspartes in selbst genutztes Wohneigentum steckt, muss sich um die Abgeltungsteuer nicht kümmern. Und auch beim Verkauf ihrer Immobilie sind Eigennutzer gegenüber Vermietern fein raus: Schon nach zwei Jahren fließt ein möglicher Verkaufsgewinn steuerfrei aufs Konto des Eigentümers.

Ein kleines Bonbon aber gibt es auch für alle Hauseigentümer. „Haushaltsnahe Dienstleistungen“ können jährlich von der Steuerschuld abgezogen werden: 20 Prozent der Kosten oder maximal 600 Euro pro Jahr für den Fensterputzer, den Gärtner, Schornsteinfeger oder auch den Klempner, Maler oder Elektriker akzeptiert das Finanzamt als Ausgabe. Doch Vorsicht: Die Vorlage der Rechnung allein genügt dem Finanzbeamten nicht. Er verlangt auch den Überweisungsbeleg der Bank, bei Barzahlung gibt’s kein Steuergeschenk

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