Abschreibung: Richtig rechnen

Die Abschreibungs-Masche: Vermieter erklären ihre Immobilie kurzerhand für bezugsfertig, um bereits ein Jahr früher von der erhöhten degressiven Abschreibung von dem Sanierungsanteil zu profitieren mehr.

Risiko mittel: Tauchen in den Folgejahren Herstellungskosten etwa für Einbauküchen oder Badarmaturen auf, erfährt das Finanzamt, dass das Haus erst später fertig gestellt wurde.Entscheidend bei der Abschreibung ist die vorgeschriebene Nutzungsdauer. Die Diskussionen werden immer wieder geführt, weil der Gesetzgeber die Zeiträume gelegentlich verändert. Kostet ein Gegenstand mehr als 410 Euro netto, sind die Kosten nicht sofort absetzbar, sondern müssen über die geschätzte Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Dabei müssen sich Steuerzahler grundsätzlich an die vorgegebenen Nutzungsdauern halten.

Tipp: Mit guten Argumenten kann ausnahmsweise schneller abgeschrieben werden - etwa bei größerem Verschleiß eines Firmenwagens wegen mehrerer Nutzer oder stärkerer Abnutzung von Möbeln wegen häufiger Umzüge.

Die Beamten achten auf die Berechnung der Abschreibung im Anschaffungsjahr. Bis 2003 galt eine Vereinfachungsregel, nach der bei Anschaffung im ersten bzw. zweiten Halbjahr stets die halbe oder die volle Jahresabschreibung geltend gemacht wurde. Ab 2004 muss monatsgenau abgeschrieben werden. Abschreibungsdauer

Wirtschaftsgut Nutzungsdauer
Pkw 6 Jahre
Motorräder 7 Jahre
Lkw 9 Jahre
Telefone 8 Jahre
Mobilfunkgeräte 5 Jahre
Faxgeräte 6 Jahre
PC/Notebook 3 Jahre
Büromöbel 13 Jahre

Anlage V

Mieteinnahmen

drücken

Vermieter müssen für jede Immobilie eine Anlage V ausfüllen. Je mehr Werbungskosten sie haben, desto weniger Steuern zahlen sie.

Die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer vermieteten Immobilie sind über 50 Jahre verteilt absetzbar (Zeilen 31 bis 33). Wer das Objekt erst 2006 angeschafft hat, profitiert jedoch nicht mehr von der degressiven Abschreibung. Jetzt gelten lineare Sätze von zwei Prozent pro Jahr.Info Angebot lineare Abschreibung.

Tipp: Aufwendungen für die erstmalige Anlage eines Gartens dürfen Vermieter über zehn Jahre abschreiben.

Darlehen einsetzen

Zu den Werbungskosten zählen Schuldzinsen für Darlehen (auch von Verwandten) zur Finanzierung der Immobilie (Zeile 34). Auch ein Disagio wirkt sich sofort steuermindernd aus (Zeile 35), wenn es bei mindestens fünfjähriger Zinsbindung maximal fünf Prozent der Kreditsumme beträgt.

Tipp: Auch wenn die Immobilie teilweise vermietet und teilweise selbst genutzt wird, können Zinsen komplett abgesetzt werden. Voraussetzung ist, dass die Kosten exakt zugeordnet werden können.

Der Teil der Ausgaben, der auf die vermietete Wohnung entfällt, muss fremdfinanziert sein. Baukredit umschulden
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Richtig renovieren

Wenn sich durch Renovierung weder Standard noch Nutzfläche der Immobilie erhöht, sind die Kosten sofort absetzbar (Zeilen 37 bis 38). Tipp: Bei höheren Beträgen können Vermieter wählen, ob sie den Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre verteilen (Zeilen 39 bis 43). Alle anderen Modernisierungen müssen den ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten zugerechnet und abgeschrieben werden.

Tipp: Bei Renovierungen bis 4000 Euro lässt das Finanzamt den Abzug stets voll zu.

Strom, Wasser, Heizung

Auch die dem Mieter berechneten Umlagen (minus Erstattungen) sind steuerpflichtige Einnahmen und müssen separat ausgewiesen werden.

Tipp: Dafür sind jedoch sämtliche laufenden Betriebskosten absetzbar, etwa

Familienbande

Mietverträge mit Angehörigen nehmen Finanzbeamte meist besonders kritisch unter die Lupe. Das gilt vor allem dann, wenn der monatliche Obolus weniger als 75 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Dann muss der Vermieter eine positive Ertragsprognose liefern, um seine Werbungskosten voll geltend machen zu können. Dafür sind alle voraussichtlichen Erträge und Aufwendungen zu erfassen und gegebenenfalls anhand von Daten der vergangenen fünf Jahre zu schätzen.

Tipp: Das Modell der familieninternen Vermietung funktioniert sogar dann, wenn Kinder in Ausbildung die Miete aus Zahlungen der Eltern bestreiten (Bundesfinanzhof, Az. IX R 39/99).

Vermietung an Verwandte

Wer an Angehörige vermietet und weniger als 75 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt, muss mit genauer Prüfung rechnen. Heizung, Strom, Wasser, Hausbeleuchtung, Schornsteinfeger, Haus- und Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gebäudeversicherung, Grundsteuer.

Reisen erlaubt

Reisekosten für Besuche der Eigentümerversammlung oder Fahrten zum Mietobjekt, um Reparaturen durchzuführen, können dem Fiskus in Rechnung gestellt werden (Zeile 50). Vermieter können Fahrtkosten mit den tatsächlichen Kosten oder mit der Dienstreisepauschale von 30 Cent je gefahrenen Kilometer geltend machen.

Tipp: Zudem können sie Verpflegungspauschbeträge sowie gezahlte Übernachtungskosten absetzen.

Merkposten für Vermieter

Alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, zählen zu den Werbungskosten:
- Kontoführung: Überweisungs- und sonstige Bankgebühren
- Instandhaltung: Überprüfen der Blitzschutzeinrichtung, Reinigung der Dachrinnen
- Verwaltungskosten: Aufwendungen für einen Hausverwalter, Hausmeister oder Steuerberater
- Bürokosten: Aufwendungen für Telefon, Porto, Schreibbedarf, Software
- Computer: anteilig, wenn er zur Immobilienverwaltung genutzt wird