Abschreibung: Richtig rechnenDie Abschreibungs-Masche: Vermieter erklären ihre Immobilie kurzerhand für bezugsfertig, um bereits ein Jahr früher von der erhöhten degressiven Abschreibung von dem Sanierungsanteil zu profitieren mehr.
Anlage V Mieteinnahmen drückenVermieter müssen für jede Immobilie eine Anlage V ausfüllen. Je mehr Werbungskosten sie haben, desto weniger Steuern zahlen sie.Die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer vermieteten Immobilie sind über 50 Jahre verteilt absetzbar (Zeilen 31 bis 33). Wer das Objekt erst 2006 angeschafft hat, profitiert jedoch nicht mehr von der degressiven Abschreibung. Jetzt gelten lineare Sätze von zwei Prozent pro Jahr.Info Angebot lineare Abschreibung.
Tipp: Aufwendungen für die erstmalige Anlage eines Gartens dürfen Vermieter über zehn Jahre abschreiben. Darlehen einsetzenZu den Werbungskosten zählen Schuldzinsen für Darlehen (auch von Verwandten) zur Finanzierung der Immobilie (Zeile 34). Auch ein Disagio wirkt sich sofort steuermindernd aus (Zeile 35), wenn es bei mindestens fünfjähriger Zinsbindung maximal fünf Prozent der Kreditsumme beträgt.Tipp: Auch wenn die Immobilie teilweise vermietet und teilweise selbst genutzt wird, können Zinsen komplett abgesetzt werden. Voraussetzung ist, dass die Kosten exakt zugeordnet werden können. Der Teil der Ausgaben, der auf die vermietete Wohnung entfällt, muss fremdfinanziert sein. Richtig renovierenWenn sich durch Renovierung weder Standard noch Nutzfläche der Immobilie erhöht, sind die Kosten sofort absetzbar (Zeilen 37 bis 38). Tipp: Bei höheren Beträgen können Vermieter wählen, ob sie den Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre verteilen (Zeilen 39 bis 43). Alle anderen Modernisierungen müssen den ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten zugerechnet und abgeschrieben werden.Tipp: Bei Renovierungen bis 4000 Euro lässt das Finanzamt den Abzug stets voll zu. Strom, Wasser, HeizungAuch die dem Mieter berechneten Umlagen (minus Erstattungen) sind steuerpflichtige Einnahmen und müssen separat ausgewiesen werden.Tipp: Dafür sind jedoch sämtliche laufenden Betriebskosten absetzbar, etwa FamilienbandeMietverträge mit Angehörigen nehmen Finanzbeamte meist besonders kritisch unter die Lupe. Das gilt vor allem dann, wenn der monatliche Obolus weniger als 75 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Dann muss der Vermieter eine positive Ertragsprognose liefern, um seine Werbungskosten voll geltend machen zu können. Dafür sind alle voraussichtlichen Erträge und Aufwendungen zu erfassen und gegebenenfalls anhand von Daten der vergangenen fünf Jahre zu schätzen.Tipp: Das Modell der familieninternen Vermietung funktioniert sogar dann, wenn Kinder in Ausbildung die Miete aus Zahlungen der Eltern bestreiten (Bundesfinanzhof, Az. IX R 39/99). Vermietung an Verwandte Wer an Angehörige vermietet und weniger als 75 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt, muss mit genauer Prüfung rechnen. Heizung, Strom, Wasser, Hausbeleuchtung, Schornsteinfeger, Haus- und Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gebäudeversicherung, Grundsteuer. Reisen erlaubtReisekosten für Besuche der Eigentümerversammlung oder Fahrten zum Mietobjekt, um Reparaturen durchzuführen, können dem Fiskus in Rechnung gestellt werden (Zeile 50). Vermieter können Fahrtkosten mit den tatsächlichen Kosten oder mit der Dienstreisepauschale von 30 Cent je gefahrenen Kilometer geltend machen.Tipp: Zudem können sie Verpflegungspauschbeträge sowie gezahlte Übernachtungskosten absetzen. Merkposten für VermieterAlle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, zählen zu den Werbungskosten:
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